Swiss Prime Site hat im Geschäftsjahr 2021 die gesetzten Ziele deutlich übertroffen. Zu den erfreulichen Resultaten haben beide Segmente beigetragen. Die Ergebnisse sind umso überzeugender, als diese trotz eines mehrwöchigen Lockdowns erreicht werden konnten. Auf strategischer und finanzieller Ebene hat Swiss Prime Site wichtige Schritte unternommen, um noch besser, agiler und flexibler für zukünftige Herausforderungen gewappnet zu sein.
Die Vergleichbarkeit der Kennzahlen 2021 gegenüber dem Vorjahr ist aufgrund des Verkaufs der Tertianum Gruppe per 28. Februar 2020 eingeschränkt. Einerseits sind in den Vergleichswerten 2020 die Resultate von Tertianum mit zwei Monaten enthalten. Andererseits wurde der entsprechende Verkaufserfolg von CHF 204.2 Mio. ebenfalls der Vorjahresperiode angerechnet. Um die Resultate und die Entwicklung von Swiss Prime Site transparent und vergleichbar darzustellen, publizieren wir zusätzlich eine Pro-forma-Berechnung der Geschäftsjahreszahlen 2020 unter Ausklammerung der erwähnten Tertianum-Effekte.
Starkes Wachstum
Swiss Prime Site konnte als umfassende Investmentplattform die Real Estate Assets under Management auf CHF 18.7 Mrd. (inkl. Akara) steigern. Der Betriebsertrag 2021 erhöhte sich auf vergleichbarer Basis um 5.1% auf CHF 744.9 Mio. Beide Segmente trugen zu diesem sehr guten Ergebnis bei. Dies verdeutlicht einmal mehr die Stabilität und Resilienz unseres Unternehmens. Vier zentrale Einflussgrössen stehen bei der Erhöhung unserer Ergebnisse im Zentrum: Der überschaubare Einfluss der COVID-19-Pandemie, die operativ getriebene starke Leistung bei den Mieterträgen aus Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen, die Qualität unseres Portfolios mit dem entsprechenden Bewertungsresultat sowie das hohe Wachstum im Segment Dienstleistungen.
Überschaubarer Einfluss aus Pandemie
Die nach wie vor andauernde Pandemie hatte insbesondere im ersten Halbjahr 2021 einen negativen Einfluss auf die Mieterträge im Umfang von CHF 7.9 Mio. (CHF 12.7 Mio.). Dieser liegt deutlich unter dem Wert des Vorjahres und zeigt, dass unsere Mieter inzwischen mit der Pandemie besser umzugehen wissen. Entsprechend erwarten wir auch für 2022 eine nochmalige Reduktion des Einflusses aus der Pandemie. Der erwähnte Minderertrag 2021 setzt sich aus Mieterlassen von CHF 4.8 Mio. sowie tieferen Umsatz- und Parkingmieterträgen in Höhe von CHF 3.1 Mio. zusammen. Alle eingegangenen Mietbegehren konnten vollständig bearbeitet werden. Mit praktisch allen Mietern wurden partnerschaftliche Einigungen erzielt. 99% aller fälligen Mieten waren zum Jahresende beglichen.
Operativer Anstieg der Mieterträge
Trotz der gewährten Mieterlasse stieg der Ertrag aus Vermietung um 3.1% (Ziel: +2.5%) auf CHF 426.7 Mio. Diese Performance ist auf den starken Leerstandabbau von 5.1% auf 4.6% (Ziel: 4.6-4.8%), abgeschlossene und ins Portfolio überführte Projekte, wie auch auf operatives Mietertragswachstum (like-for-like: +0.5%) zurückzuführen. Wir erzielten darüber hinaus im Geschäftsjahr 2021 bedeutende Vermietungserfolge bei Bestandsimmobilien und Projekten und konnten mit rund 170 000 m2 neu- oder wiedervermieteter Flächen den entsprechenden Wert von 2019 (vor der Pandemie) um rund einen Drittel übertreffen. Mit wichtigen Vermietungen in den Grossregionen Genf, Basel und Zürich zeigte sich der Mietmarkt dabei sehr attraktiv.
Hohe Neubewertungsgewinne und attraktive Nettoobjektrendite
Die gute Verfassung des Marktes gekoppelt mit der hohen Qualität unserer Immobilien spiegelt sich ebenfalls im Wert des Portfolios von Swiss Prime Site. Dieses wuchs, trotz Verkäufen im Umfang von CHF 146.4 Mio., um CHF 470.9 Mio. auf CHF 12.8 Mrd. Zu dieser positiven Entwicklung trugen einerseits Investitionen in Projekte in der Höhe von CHF 280 Mio. und andererseits attraktive Neubewertungsgewinne von CHF 318.8 Mio. bei. Aufgrund der höheren Mieten blieb die erwirtschaftete Nettoobjektrendite dabei aber unverändert auf attraktiven 3.2%. Dies ist ein starkes Zeichen dafür, dass wir das Bewertungsresultat operativ erarbeitet haben.
Starke Performance des Segments Dienstleistungen
Im Segment Dienstleistungen sticht einmal mehr die Performance von Swiss Prime Site Solutions mit einem Wachstum der Real Estate Assets under Management von CHF 3.0 Mrd. auf CHF 3.6 Mrd. heraus. Der Betriebsertrag der Gruppengesellschaft erhöhte sich um 38.8% auf CHF 18.2 Mio. Dazu beigetragen haben die Lancierung verschiedener Produkte im In- und Ausland, der Hinzugewinn von Mandaten sowie das Wachstum der bestehenden Produkte. Der positive Einfluss daraus wird sich vollständig ab dem kommenden Geschäftsjahr entfalten. Mit dem Erhalt der Bewilligung als Fondsleitung und der Übernahme des Fondsanbieters Akara wird der Real Estate Asset Manager 2022 und darüber hinaus noch stärker wachsen. Wincasa behauptete sich in einem umkämpften Markt und konnte den Betriebsertrag mit 3.7% Wachstum gegenüber dem Vorjahr verbessern. Trotz eines langen Lockdowns im ersten Halbjahr verbesserte sich auch Jelmoli deutlich und erwirtschaftete einen um 8.1% höheren Betriebsertrag.
Überproportionaler Anstieg der Profitabilität
Die Ertragssteigerung konnten wir aufgrund stabiler Personal- und lediglich leicht steigenden übrigen Betriebskosten in eine deutlich erhöhte Profitabilität übersetzen. Diese positive Entwicklung auf der Kostenseite zeigt die Möglichkeiten der umfassenden Immobilienplattform von Swiss Prime Site in Bezug auf Synergien, Digitalisierung und daraus resultierenden Effizienzsteigerungen. Aus Verkäufen (inkl. PoC) wurden CHF 54.8 Mio. [CHF 36.1 Mio.] Vorsteuergewinne realisiert. Das Betriebliche Ergebnis (EBIT) der Gruppe vor Neubewertungen stieg deutlich um 12.5% (Ziel: +5.0%) auf CHF 396.6 Mio. Auch unter Ausklammerung der Verkaufseffekte resultierte eine überproportionale Steigerung von 8.0%.
Gewinnwachstum um 25%
Auf Stufe Unternehmensgewinn erreichte Swiss Prime Site mit CHF 507.4 Mio. eine Steigerung um 25.2%. Dieses Resultat ist unter dem Aspekt höherer Ertragssteuern und des aufgrund unserer umfassenden Umfinanzierung Ende 2021 entstandenen Sondereffekts von CHF 24.9 Mio. umso bemerkenswerter. Die erwähnte Einmalbelastung betrifft Vorfälligkeitsentschädigungen sowie weitere Kosten im Zusammenhang mit der Ablösung von Bankhypotheken in Höhe von CHF 1.8 Mrd. Durch die Anpassung der Finanzierungsquellen werden die künftigen Zinskosten (der abgelösten Bankhypotheken) um rund 50% oder jährlich CHF 10-12 Mio. verringert. Die erhöhten Ertragssteuern sind auf das Wachstum der Verkaufs- und Neubewertungsgewinne zurückzuführen. Ohne Neubewertungseffekte erreichte Swiss Prime Site eine Gewinnsteigerung um 6.6% auf CHF 289.5 Mio. bzw. CHF 3.81 pro Aktie.
Starke Bilanz und Funds from Operations (FFO)
Die guten Resultate und der verstärkte Fokus auf eine weitere Optimierung unserer Bilanzrelationen (Stichwort Capital Recycling) resultierten in einer deutlichen Steigerung der Eigenkapitalquote um 0.5 Prozentpunkte auf attraktive 48.3%. Gleichzeitig sank der Belehnungsgrad (LTV) um 1.7 Prozentpunkte auf 40.2%. Netto, d.h. nach Abzug der Cash-Bestände, beläuft sich der LTV auf 39.3%. Damit wurde die neu definierte Zielquote von unter 40% bereits erreicht. Durch die Umfinanzierung erhöht sich der Anteil der nicht durch Hypotheken belasteten Immobilien von 30 auf 84% und die durchschnittliche Laufzeit von 4.8 auf 5.8 Jahre. Der Net Asset Value (EPRA NTA) erhöhte sich auf CHF 100.84 pro Aktie (+4.8%).
Die Kennzahl Funds from Operations (FFO) ist im europäischen Umfeld einer der zentralen Kenngrössen für die operative Leistung von Immobilienunternehmen. Diese wird unter Ausklammerung der Bewertungsresultate und nicht-cash-relevanten Positionen wie zum Beispiel Abschreibungen errechnet, wobei der FFO I Verkäufe von Bestandsimmobilien ausklammert und der FFO II diese inkludiert. Wie dies viele internationale Unternehmen bereits heute tun, werden wir uns künftig stärker an diesen Werten messen und den FFO auch als neue Basis für die Ausschüttung nutzen. Der FFO I pro Aktie stieg 2021 von CHF 3.59 auf CHF 3.96, beziehungsweise der FFO II von CHF 3.72 auf CHF 4.29. In der neuen Terminologie ergibt die der Generalversammlung vorgeschlagene Ausschüttung von CHF 3.35 eine für unsere Aktionäre attraktive Ausschüttungsquote von 85% gemessen am FFO I. Die Ziel-Ausschüttungsquote beträgt 80-90% vom FFO I.
Nachhaltigkeit und Swiss Prime Site: Ein erfolgreiches Paar
Mit Blick auf das langfristige Ziel der Klimaneutralität 2040 haben wir im vergangenen Jahr wichtige Massnahmen getroffen und teilweise bereits umgesetzt. Zu den massgeblichsten zählen der Start des Projekts Müllerstrasse in Zürich, die starke Bekenntnis zur Kreislaufwirtschaft und die Absicht einer kontinuierlichen Zertifizierung des Immobilienportfolios. Einen weiteren Meilenstein bildete die Umfinanzierung eines Grossteils der Bilanz der Gruppe per Ende 2021, die eine direkte Verbindung zu den Nachhaltigkeitszielen von Swiss Prime Site enthält. So ist zum Beispiel die zu bezahlende Kreditmarge – neben wichtigen finanziellen Kriterien – auch abhängig von der Entwicklung des externen ISS ESG-Ratings. Dies ermöglicht Swiss Prime Site, in Ergänzung zu den bereits emittierten Green Bonds im Umfang von CHF 600 Mio., eine weitere Integration der finanziellen und nichtfinanziellen Performance.
Generalversammlung 2022
Der Verwaltungsrat schlägt an der ordentlichen Generalversammlung vom 23. März 2022 den Aktionären eine Ausschüttung von CHF 3.35 pro Aktie vor. Die Ausschüttung erfolgt je zur Hälfte aus einer ordentlichen Dividende (mit 35% Verrechnungssteuerabzug, Valuta per 30. März 2022) und einer Nennwertreduktion (ohne Verrechnungssteuerabzug, Valuta voraussichtlich per 13. Juni 2022). Weiter schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung Brigitte Walter zur Wahl ins Gremium vor. Die bisherigen Mitglieder des Verwaltungsrats, mit Ausnahme von Barbara Frei-Spreiter, stellen sich zur Wiederwahl. Um operative Synergien zu realisieren, beantragt der Verwaltungsrat im Nachgang zur Akquisition der Akara-Gruppe zudem die Verlegung des Sitzes von Olten nach Zug. Die Revisionsgesellschaft KPMG wird im Jahr 2022 – nach 22-jähriger Mandatsdauer – letztmals der Generalversammlung zur Wiederwahl vorgeschlagen.
Umstellung auf IFRS, starkes Emittenten-Rating und positiver Ausblick
Um noch transparenter und umfassender über unseren Geschäftsgang informieren zu können, wird Swiss Prime Site ab dem Geschäftsjahr 2022 ihre Jahreszahlen entsprechend dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS publizieren. Die Umstellung erlaubt eine bessere Vergleichbarkeit mit anderen Unternehmen in unserer Branche und liefert allen Stakeholdern eine umfassendere Informationsbasis. Um Vergleichbarkeit und Planbarkeit sicherzustellen, publizieren wir zusammen mit den Jahreszahlen 2021 (nach Swiss GAAP FER) auch einen indikativen Abschluss nach IFRS. Die Umstellung beeinflusst die zentralen Kennzahlen nur marginal.
Nachgelagert an die strategischen Anpassungen der letzten Jahre, der Neuordnung der Finanzierungen und basierend auf dem exzellenten Portfolio sowie den stabilen Aussichten haben wir am 14. Februar 2022 von Moody’s Investors Service ein langfristiges Emittenten-Rating von A3 mit stabilem Outlook erhalten. Diese in der Schweiz und im internationalen Vergleich sehr positive Einschätzung widerspiegelt das exzellente «Prime» Portfolio unseres Unternehmens sowie das resiliente Geschäftsmodell als integrierte Investmentplattform.
Die starke operative Performance des vergangenen Geschäftsjahres zusammen mit den strategischen Anpassungen der Finanzierungsstrategie Ende 2021, die Erweiterung des Geschäftsmodells hin zu einer umfassenden Investmentplattform für Immobilienanlagen, die transparente Rechnungslegung und das nun erhaltene externe Rating bilden eine optimale Basis für weitere Wertsteigerungen im Sinne der Interessen unserer Aktionärinnen und Aktionäre.
