Swiss Prime Site AG
Swiss Prime Site: Strategische und operative Fortschritte mit Ergebnissteigerung im ersten Halbjahr 2024

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 22. August 2024

• Anstieg der Mieterträge auf neuen Höchststand von CHF 232 Mio. (+6.0% absolut; +3.7% LfL) und Senkung des Leerstands auf rekordtiefe 3.6%
• Wachstum der Assets under Management von Swiss Prime Site Solutions auf CHF 12.7 Mrd. (CHF 8.4 Mrd. per Dezember 2023) – mit Übernahme von Fundamenta und organischem Wachstum
• Zunahme des konsolidierten Betriebsgewinns vor Abschreibungen und Neubewertungen (EBITDA) um 3.5% auf CHF 205 Mio. (CHF 198 Mio. per 30.06.2023)
• Steigerung des operativen Ergebnisses (FFO I) pro Aktie um 4.6% auf CHF 2.03
• Ausblick optimistisch – Erhöhung der Guidance für das Geschäftsjahr 2024

Swiss Prime Site festigt ihre eingeschlagene Strategie im ersten Halbjahr 2024 und erzielt dabei strategische wie operative Fortschritte. 

René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, kommentiert: «Wir haben uns im ersten Halbjahr operativ nochmals verbessert und sehen, wie sich unsere Immobilienfokussierung positiv in den Finanzzahlen widerspiegelt. Strategisch haben wir unsere Plattform mit der Übernahme von Fundamenta auf fast CHF 26 Mrd. Immobilienvermögen ausgeweitet und sind zu einem der stärksten Player in der Schweiz geworden – engagiert sowohl im kommerziellen Bereich als auch im Wohnsegment. Damit können wir von der positiven Dynamik am Immobilienmarkt optimal profitieren.»

Mietwachstum und Effizienzgewinne im Immobilienbereich
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften wuchs im ersten Halbjahr um 6.0% auf CHF 232.0 Mio. [218.9 im Vorjahreszeitraum]. Dazu beigetragen haben die Neubauprojekte an der Müllerstrasse in Zürich, im Stücki Park in Basel und bei Pont-Rouge in Genf, eine weitere Senkung der Leerstandsquote auf rekordtiefe 3.6% [4.0% per Dezember] sowie bessere Mietzinsen bei Neu- und Wiedervermietungen. Das Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA LfL) betrug 3.7% [3.4% im Vorjahreszeitraum]. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) lag per Ende Juni 2024 annähernd konstant bei 4.9 Jahren. Durch die laufende Portfoliooptimierung im Rahmen des Capital Recyclings sowie einen strengen Kostenfokus konnte das Unternehmen dieses Ertragswachstum bei leicht niedrigerem Aufwand im Immobilien-Segment erzielen, wodurch sich die Aufwandquote (EPRA cost ratio) deutlich um einen Prozentpunkt auf 18.4% reduzierte [19.4% im Vorjahreszeitraum]. Entsprechend stieg der operative Gewinn (EBITDA) des Immobilien-Segments auf CHF 199.8 Mio. (+7.3% ohne Berücksichtigung der Verkaufsgewinne).

Attraktives Portfolio mit weiterem Potenzial
Per Halbjahr 2024 verzeichnete Swiss Prime Site positive Neubewertungen des Portfolios von CHF +30 Mio. [–99 im Vorjahreszeitraum]. Da der angewandte Diskontsatz unverändert blieb, ist diese Veränderung ausschliesslich auf operative Verbesserungen zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie tiefere Objektkosten. Insgesamt erhöhte sich der Wert der Immobilien in der Kombination von Bewertungsanpassung, Verkäufen sowie Investitionen in die Entwicklungen gegenüber dem Jahresende 2023 um CHF +73 Mio. auf CHF 13.15 Mrd.

Swiss Prime Site hat auch im ersten Halbjahr das Capital Recycling weiter vorangetrieben, womit das Unternehmen die Entwicklungsinvestitionen durch Verkäufe finanziert und das Portfolio so laufend optimiert und modernisiert. So konnten sechs Liegenschaften mit einem Gesamtbuchwert von rund CHF 50 Mio. im Markt verkauft werden – bei Preisen, die rund 5% über den letzten Schätzwerten von Ende 2023 lagen. Das Unternehmen geht davon aus, auch dieses Jahr wiederum Verkäufe in der Grössenordnung von CHF 250–300 Mio. zu tätigen. Swiss Prime Site schärft so den Fokus auf neue, zentral gelegene Objekte, welche für die Mietenden hochwertig, nachhaltig und effizient bewirtschaftet werden.

Asset Management: Akquisition Fundamenta und mehrere Neuemissionen
Das erste Halbjahr im Segment Asset Management war durch die Übernahme des spezialisierten Asset Managers Fundamenta geprägt. Mit der im April vollzogenen Transaktion sind verwaltete Vermögen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. übergegangen. Damit avanciert Swiss Prime Site Solutions zum grössten unabhängigen Immobilien Asset Manager der Schweiz: Die verwalteten Vermögen (AuM) sind auf CHF 12.7 Mrd. angestiegen. 

Die Trendwende im Zinsumfeld und die anhaltend guten Wirtschaftsdaten der Schweiz haben auch die Attraktivität von Immobilieninvestitionen wieder erhöht. Dies zeigt sich exemplarisch in den durchgeführten Kapitalerhöhungen im ersten Halbjahr: Insgesamt konnten hierbei rund CHF 270 Mio. an Kundenneugeldern und Sacheinlagen für die Produkte von Swiss Prime Site Solutions gewonnen werden, namentlich für den Akara Swiss Diversity Property Fund PK, die Swiss Prime Anlagestiftung sowie die Fundamenta Group Investment Foundation. 

Die Erträge aus dem Asset Management stiegen um 22% auf CHF 27.0 Mio. [22.2 im Vorjahreszeitraum]. Aufgrund der grösseren Vermögensbasis konnte Swiss Prime Site dabei die Management Fees deutlich steigern, was den Anteil der wiederkehrenden Erträge auf 80% [78%] erhöhte und die Stabilität und Konstanz dieses Geschäftszweigs unterstreicht.

Das EBITDA wuchs analog zum Ertragswachstum um 22% auf CHF 14.6 Mio. [11.9]. Der Beitrag von Fundamenta floss dabei nur anteilig für die Zeit nach Vollzug der Akquisition im April mit ein; Synergieeffekte werden ab dem zweiten Halbjahr erwartet. Bisher ist Swiss Prime Site auf Kurs mit den Planungen und erwartet nach wie vor einen FFO I-Beitrag aus dem Ankauf von CHF 0.20 pro Aktie auf Jahresbasis.

Höherer operativer Gewinn und FFO I
Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen und Neubewertungen (EBITDA) erhöhte sich um 3.5% auf CHF 204.7 Mio. [197.8 im Vorjahreszeitraum]; dies auf Basis von IFRS 5 («aufgegebene Geschäftsbereiche», d.h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr verkauften Wincasa). Der konsolidierte Betriebsgewinn beinhaltet einen Verlust von CHF –3.8 Mio. [–3.6] des Jelmoli-Retail-Geschäfts – getrieben von einem weiteren Ertragsrückgang auf CHF 55.9 Mio. [59.8] aufgrund sich vermindernder Publikums-Frequenzen im Jelmoli-Haus sowie tieferer durchschnittlicher Umsätze pro Einkauf. 

Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf CHF 29.5 Mio. [28.1]. Dieser inkludierte nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen von Wandelanleihen von CHF 7.2 Mio., welche den Aufwand in der Berichtsperiode reduzierten; die effektiven Zinsaufwendungen waren entsprechend höher.

Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 4.6% auf CHF 2.03 [1.94]. Durch den teilweise in Aktien geleisteten Kaufpreis für Fundamenta erhöhte sich die Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien leicht. Dass Swiss Prime Site das Ergebnis pro Aktie trotzdem von Beginn an steigern konnte, unterstreicht die Attraktivität der Transaktion. 

Nachhaltige Refinanzierung
Auch im ersten Halbjahr hat Swiss Prime Site die konservative Finanzierungsstrategie mit einer starken Eigenkapitalbasis diszipliniert fortgeführt. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing belief sich zum Stichtag auf CHF 5.7 Mrd. und setzte sich aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.2 Jahre [4.6 per Dezember]. Das Unternehmen verfügt am Ende des ersten Halbjahres über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 820 Mio., was die Flexibilität zusätzlich erhöht.

Im ersten Halbjahr konnte Swiss Prime Site von einem sehr aufnahmefähigen Kapitalmarkt profitieren und insgesamt CHF 435 Mio. Anleihen mit Nachhaltigkeitsbezug im Rahmen des «Green Finance Frameworks» erfolgreich am Schweizer Kapitalmarkt platzieren. 

Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) erhöhte sich per Ende Juni temporär auf 40.9% [39.8% per Dezember] und liegt damit über dem Zielwert von 40%. Die Erhöhung ist – ceteris paribus – insbesondere auf die Dividendenzahlung zurückzuführen, welche routinemässig im ersten Halbjahr geleistet wird. Swiss Prime Site hat die Immobilienverkäufe im Jahr 2024 aufgrund der zu erwartenden und inzwischen eingetroffenen Zinssenkungen bewusst mehrheitlich im zweiten Halbjahr geplant. Deshalb geht das Unternehmen nach wie vor davon aus, auf das Gesamtjahr die geplanten Verkäufe zu tätigen, womit sich der LTV zum Jahresende wieder unter 40% bewegen wird. 

Ausblick bleibt optimistisch
Swiss Prime Site blickt unverändert optimistisch auf das zweite Halbjahr. In der zweiten Jahreshälfte wird der letzte Labor-Neubau im Stücki Park in Basel an die Mieter übergeben und der operative Betrieb dort aufgenommen. Zudem erfolgt der Einzug von Tertianum in Paradiso-Lugano. Swiss Prime Site wird das Capital Recycling fortsetzen und wie erwähnt weitere Liegenschaften verkaufen, um die Wachstumsinvestitionen ohne neues Kapital zu finanzieren. Der Fokus wird dabei weiter auf Prime-Lagen mit modernen und nachhaltigen Flächen gerichtet. Weiteres Ertragswachstum erwartet das Unternehmen auch für den Asset-Management-Bereich; dies auch direkt geknüpft an die erfolgreichen Emissionen im ersten Halbjahr. 

Zusammengefasst erwartet Swiss Prime Site für das gesamte Geschäftsjahr eine Leerstandsquote von rund 3.8% und einen LTV für das Immobilienportfolio, der sich in der zweiten Jahreshälfte wieder unter 40% bewegen wird. Die Assets under Management von Swiss Prime Site Solutions werden Ende 2024 rund CHF 13 Mrd. betragen. Operativ geht das Unternehmen von einer Steigerung des FFO I auf CHF 4.15 bis 4.20 pro Aktie aus. 

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