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Analyse: Marktwert der bis 2022 im Bau befindlichen Wohnungen und Häuser in und um München aktuell bei 5,36 Mrd. Euro

Corona-Krise ordnet Kauf- und Verkaufsabsichten neu / Bereits ein Preisrückgang von 2,5 Prozent würde Volumen um 134 Mio. Euro reduzieren

München, 5. Mai 2020. Laut einer Analyse der auf Immobilienthemen spezialisierten Kommunikationsagentur Scrivo Public Relations werden bis 2022 im Stadtgebiet München aktuell knapp 100 größere privatwirtschaftliche Wohnneubauvorhaben mit einem Gesamtumfang von gut 440.000 Quadratmetern realisiert. Weitere rund 70 Projekte mit gut 182.000 Quadratmetern werden im Umland umgesetzt. Der kumulierte Marktwert summiert sich nach Angaben der Branchenexperten auf etwa 5,36 Mrd. Euro. “Zwar wurden viele Immobilientransaktionen im April im Zuge des Covid-19-Shutdowns verschoben. Allein deswegen ist zum jetzigen Zeitpunkt jedoch nicht ausgemacht, ob der Wert des Projektvolumens im Zuge der Corona-Krise mittel- und langfristig steigt oder sinkt”, erklärt Kai Oppel, Inhaber der PR-Agentur und Autor mehrerer Immobilienratgeber. Richtung und Umfang der Korrekturen werden stark von der Lage und Qualität der Objekte abhängen.

Laut Berechnungen von Scrivo Public Relations mit Stand April 2020 werden in und um München in den nächsten zwei Jahren rund 170 größere Neubauprojekte umgesetzt. Ein Großteil davon konzentriert sich auf das Stadtgebiet der bayerischen Landeshauptstadt, wo sich knapp 100 Objekte in der Realisierung befinden – primär in Pasing, Sendling, Trudering und Bogenhausen. Weitere ungefähr 70 größere Wohnneubauten entstehen im Münchner Umland. Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von rund 8.800 Euro pro Quadratmeter – basierend auf den jüngsten Zahlen des Gutachterausschusses München – ergibt sich ein aktueller Marktwert von circa 3,85 Mrd. Euro für die Objekte im Stadtgebiet München und bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 8.300 Euro pro Quadratmeter ein derzeitiger Marktwert von gut 1,51 Mrd. Euro für die Projekte im Umland. “Auch wenn die Neubautätigkeit in den vergangenen Jahren zugenommen hat, wird sich durch Corona grundsätzlich nichts an dem Wohnraummangel in München und Umland ändern. Das sehen wir in der Tendenz auch in Bezug auf den Marktwert”, erklärt Oppel.

Mehr Auswahl steigert den Qualitätsanspruch

Das Expertenteam der Münchner Kommunikationsagentur geht davon aus, dass Eigentümer, die in den vergangenen Jahren attraktive Wertzuwächse im Bestand verzeichnen konnten, nun verstärkt über einen Verkauf nachdenken werden. Zusätzlich zum Neubau gelangen damit Bestandsimmobilien auf den Markt. Auf den über Jahre hinweg angestauten Nachfrageüberhang dürfte sich dies jedoch auch nur wenig auswirken. Vielmehr seien mit dem zunehmenden Angebot wieder steigende Erwartungen an Lage, Bauqualität und Ausstattung wahrscheinlich. “Viele Menschen haben in den vergangenen Jahren schlechtere Qualitäten akzeptiert, weil es keine Auswahl gab”, erläutert Tony Poland, Analyst und Berater bei Scrivo Public Relations. Oppel: “Der Mangel an Optionen hat die Kompromissbereitschaft auf ein Maximum erhöht und die Erwartungen auf ein Minimum reduziert.”

Chancengleichheit für Käufer und Verkäufer denkbar

“Allerdings ist bei Bestandsobjekten nicht mit einem erhöhten Verkaufsdruck zu rechnen. Privatanleger haben langfristig und solide finanziert, sodass von dieser Seite her, eine baldige Stabilisierung der Wirtschaft vorausgesetzt, Kreditausfälle wie einst in den USA eher unwahrscheinlich sind. Selbst bei einer Preiskorrektur nach unten müsste zudem kein verkaufsbereiter Anleger, der seine Immobilie schon länger als zwei oder drei Jahre hält, mit einem Verlust rechnen”, so Poland. Vielmehr sei in den nächsten Monaten ein anhaltend starkes Interesse an Wohnimmobilien in München wahrscheinlich. Oppel: “Interessenten, die in den vergangenen Jahren nicht zum Zug gekommen sind, werden den Markt nun wieder stärker nach attraktiven Objekten sondieren und gegebenenfalls investieren. Sie sichern damit das Preisniveau nach unten ab. Auch das historisch günstige Baugeldniveau von unter einem Prozent wirkt preisstabilisierend.” Nach Meinung der Experten sei damit zu rechnen, dass nun wieder eine gewisse Chancengleichheit zwischen Käufern und Verkäufern hergestellt wird.

Laut Scrivo Public Relations hatte in den vergangenen Jahren in München der Geldumsatz auf dem Immobilienmarkt kontinuierlich zugenommen – bei sinkenden Transaktionszahlen. “Es gab de facto nur deswegen weniger Transaktionen, weil schlicht das Angebot gefehlt hat. Kleinere Preiskorrekturen, egal in welche Richtung, werden den Markt nach unserer Einschätzung beleben – zumal Sachwertanlagen mehr denn je gesucht sind. In vielen Anlageszenarien wird die Assetklasse Immobilien im Zuge der Corona-Krise übergewichtet.”

Kaum Änderungen bei Premium-Objekten in Stadtlage zu erwarten

Nach Berechnungen der Münchner Spezialisten haben bereits kleinere Preiskorrekturen deutliche Auswirkungen: Bei einem angenommenen durch die Krise bedingten Preisrückgang von 2,5 Prozent würde allein der Marktwert der Projekte im Münchner Stadtgebiet um 96 Mio. Euro auf circa 3,75 Mrd. Euro sinken, bei 5 Prozent um 192 Mio. Euro auf 3,65 Mrd. und bei 7,5 Prozent um 288 Mio. sogar auf 3,56 Mrd. Auch im Umland wären die Auswirkungen deutlich. Bei einer Konsolidierung von 2,5 Prozent würde der Marktwert der Objekte um beinahe 40 Mio. Euro auf etwa 1,47 Mrd. Euro fallen, bei 5 Prozent um fast 80 Mio. auf 1,44 Mrd. und bei 7,5 Prozent um circa 115 Mio. auf 1,4 Mrd.

Oppel: “Eine Erhöhung des Angebotes wird mit hoher Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass Interessenten auch wieder genauer auf die Substanz und Lage schauen. Höhere Preiskorrekturen sind am ehesten bei schlechteren Qualitäten und Lagen zu erwarten, die sich zuletzt im Zuge der hohen Nachfrage nach Betongold ebenfalls gut verkauft hatten.” Claus Schönberner, Senior-Berater bei Scrivo Public Relations: “Die einmalig gelegene, perfekt instandgehaltene Altbauwohnung wird von einer Konsolidierung weniger betroffen sein als eine überteuerte und schlecht geschnittene Wohnung mit Sanierungsstau am Stadtrand. Gut am Markt positionierte und bekannte Immobilienmarken dürften ebenfalls eine höhere Preisstabilität aufweisen.”

Mehr Transaktionen in Zukunft erwartet

“Trotz oder gerade wegen der Krise gehen wir davon aus, dass es zu mehr Immobilientransaktionen kommen wird. Makler und Dienstleister dürften davon profitieren. Allerdings ist zum jetzigen Zeitpunkt schwer zu prognostizieren, in welche Richtung sich die Preise tatsächlich entwickeln werden. Aktuell werden die angebotenen Immobilien nach unseren Recherchen zwar mit Abschlägen gehandelt. Ob Verkäufer aber auch mittelfristig ihre Immobilien mit Abschlägen anbieten werden, wird sich zeigen”, sagt Oppel.

Über Scrivo Public Relations
Scrivo Public Relations ist eine inhabergeführte PR-Agentur mit Sitz in München. Das Unternehmen wurde 2009 gegründet. Zu den Klienten zählen unter anderem der Baugeldvermittler Interhyp, Spezialisten für Immobilieninvestments Deka Immobilien und die Investmentgesellschaft Union Investment sowie mehrere der führenden Bauträger und Projektenwickler auf dem Immobilien- und Investmentmarkt wie die Schwaiger Group und BHB. Im Mittelpunkt des Beratungsansatzes von Scrivo Public Relations stehen maßgeschneiderte Kommunikationslösungen für jeden Kunden. Dafür kombinieren die Experten klassische wie innovative PR-Instrumente und journalistisches Know-how. Das Ergebnis ist eine individuelle und wirksame Öffentlichkeitsarbeit, die die Bedürfnisse von Auftraggebern und Medien berücksichtigt und die Zielgruppen mit relevanten Inhalten und Informationen anspricht. Weitere Information unter https://www.scrivo-pr.de

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