GAG Immobilien AG
Bilanzpressekonferenz des GAG-Konzerns
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Bilanzpressekonferenz des GAG-Konzerns
GAG steigerte erneut das Ergebnis
Bedeutender Impulsgeber für Kölner Wirtschaft
Montag, 13. Juni 2005
Statement von Günter Ott, Vorstand der GAG Immobilien AG
Im Kerngeschäft des Konzerns, der Immobilienbewirtschaftung von rund 42.000
Wohnungen – davon 57 Prozent mit Mietbindung – , konnten die Ergebnisse erneut
gesteigert werden:
ª Die Sollmieten erhöhten sich um 4,5 Mio. EUR von 155,2 auf 159,7 Mio. EUR in
2004. Und auch in den nächsten Jahren sind deutliche Verbesserungen durch die
Strategie der werthaltigen Ertragssteigerung zu erwarten.
Wesentliche Faktoren für die Verbesserung des Konzernergebnisses waren
insbesondere
– Sollmietenerhöhung
– geringere Kosten für die Instandhaltung: Kostensenkungsprogamm ohne
Quantitäts- und Qualitätseinschränkungen
– gestiegene Umlagenerlöse und
– geringere Zinsaufwendungen.
Erfreulich sind z.B. die Wirkungen des optimierten Kostenmanagements, die zu
erheblichen Einsparungen ohne Qualitäts- und Quantitätseinbußen führte. Allein
bei der GAG Immobilien AG konnte die Instandhaltung 7,5 Mio. EUR einsparen. Die
Instandhaltungskosten pro m² Wohn/Nutzfläche betrugen 2004 16,80 EUR gegenüber
21,47 EUR im Vorjahr, was eine Ersparnis von rund 20 Prozent ausmacht. Dies
wurde nicht durch unterlassene Instandhaltung, sondern durch verbesserte
Prozessabläufe als auch durch intensivere Bestandsmodernisierung in den
Vorjahren erreicht. Hiermit liegt die GAG jetzt im bundesweiten Durchschnitt
bei vergleichbaren großen Wohnungsgesellschaften. Ähnliche Einsparungserfolge
wurden auch in der Großmodernisierung erzielt.
Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,4 %, was auch im bundesweiten Vergleich
ein Spitzenwert ist. Leerstände sind zum größten Teil maßnahmebedingt, um
Großmodernisierungsprojekte (Umzüge) beginnen zu können.
Wohnungsmarkt Köln aus sicht der GAG
Köln ist ein äußerst attraktiver Wohnungsmarkt. Auch in den nächsten Jahren ist
hier noch mit steigender Nachfrage zu rechnen. Nach Berechnungen der Stadt Köln
fehlen für die nächsten Jahre über 50.000 Wohnungen. Jetzige Bewohner von
Altbauwohnungen mit schlechtem Standard werden Neubauten oder modernisierte
Wohnungen nachfragen.
Neues Geschäftsfeld
Mieter werden Eigentümer
Erfolgsstory, die auch bundesweit bemerkenswert ist
700 Mieter kauften ihre Wohnungen bis Mitte 2005
Das im Rahmen der strategischen Neuausrichtung des GAG-Konzerns 2003 aufgelegte
Programm „Mieter werden Eigentümer“ übertrifft unsere Erwartungen und
ambitionierten Ziele. „Wir bedienen eine recht hohe Nachfrage der Mieter nach
Wohneigentum in Köln in guten Wohnanlagen. Die Bestandseigentumswohnungen der
GAG sind Dank der Niedrigzinsphase und moderaten Vorzugspreisen für Mieter in
vielen Fällen mit normalem Eigenkapitalanteil so günstig wie die Miete. Unsere
Kölner Finanzierungspartner gewähren den GAG-Mietern Vorzugszinsen. Somit ist
für die Mieter die Wohnungsfinanzierung ohne Einsatz von Eigenkapital möglich.
Sogar die Finanzierung der Kaufnebenkosten von ca. 4,5 % (Grunderwerbsteuer,
Gerichts -und Notarkosten) wird genehmigt. Es werden keine
Beleihungswertgebühren erhoben, da die GAG-Objekte global eingewertet sind.
Mit den Verkäufen werden Erlöse erzielt, die an anderer Stelle Investitionen
auslösen zur Bestandsverbesserung. Außerdem wirken diese Verkäufe an ehemalige
Mieter sozial stabilisierend, da Eigentümer ganz anders zu ihrer Immobilie
stehen.
In rund 1 ½ Jahren wurden folgende Verkaufsergebnisse erzielt:
– Bayenthal: 20 Verkäufe Verkaufsquote 31 %
– Buchheim 40 (26 %)
– Buchforst: 75 (24 %)
– Höhenberg 163 (28 %)
– Innenstadt 22 (48 %)
– Mauenheim 181 (45 %)
– Mülheim 40 (36 %)
– Stammheim-Süd 46 (24 %)
– Zollstock 81 (25 %)
Gesamterlös „Mieter werden Eigentümer“ rund 54,4 Mio. EUR, Verkaufseinheiten
gesamt: 668 (Stand 1.6.05) Gesamtverkaufsquote 31 %.
Bis Ende Juni werden 700 Mieter ihre Wohnung gekauft haben!
Die Akzeptanz aller Mieter-werden-Eigentümer-Projekte beruht auf:
– der behutsamen ausführlichen Mieterinformation durch die GAG
– den moderaten Vorzugspreisen für eine Eigentumswohnung und mietähnlichen
Finanzierungsraten
– der behutsamen Vorgehensweise der Vertriebspartner, die gerade nicht um jeden
Preis verkaufen müssen oder wollen.
Wohneigentumsverwaltung
Insgesamt wurden 47 neue Eigentümergemeinschaften gebildet u.a. im Rahmen des
Mieter-werden-Eigentümer-Programms. Dahinter stehen 2.185 Wohnungen.
WEG-Verwaltung
2005 2004 2003
2.936 WE 565 WE 460 WE
+ 519,64 Prozent + 22,82 Prozent
Anfängliche Vorbehalte, es können durch Bestandsverkäufe „Arbeit“ und
Arbeitsplätze wegfallen, sind vom Tisch. In der Praxis wird durch die WEG-
Verwaltung eine tatsächlich anfallende Mehrarbeit für die anspruchsvollen
Neukunden/Eigentümern geleistet.
Erhöhung der Ertragsstärke
Dies ist unser Hauptziel! Die GAG-Rendite kann sich sehen lassen. In 2003
erzielte die GAG eine Rendite von 4,41 Prozent. Die EBITDA-Rendite der
Hausbewirtschaftung hat sich 2004 noch weiter auf 4,84 Prozent verbessert. Die
GAG-Rendite liegt damit weit über der 2,6 Prozent-Rendite, die von McKinsey
2004 für 20 kommunale Wohnungsgesellschaften und deren Hausbewirtschaftung
errechnet wurde.
Bauvolumen: Fertigstellungen des Konzerns 2004
Mietwohnungen 664 Wohnungen
Kita 1
Gewerbeeinheiten 10
Großmodernisierung 559 Wohnungen
Instandhaltung 255 Wohnungen
Gesamt: 1.489 Wohnungen
Gesamtinvest 120 Mio. EUR
Ausblick: Insgesamt ist der Neubau von 1.979 im Wesentlichen öffentlich
geförderten Wohnungen in den nächsten Jahren geplant. Zur Modernisierung des
Bestandes wurde ein Programm für die kommenden Jahre aufgelegt, das 7.660
Wohnungen umfasst.
Weitere Infos unter http://www.gag-koeln.de
ab 13.6.05, 14.00 Uhr sind der Geschäftsbericht 2004 sowie die Statements der
Vorstände eingestellt.
Ansprechpartner: Dirk Kästel, Leiter GAG-Unternehmenskommunikation,
Tel. 0221-2011-242, Fax 2011-243, email: dirk.kaestel@gag-koeln.de
Ende der Meldung, (c)DGAP 13.06.2005
131402 Jun 05
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