Swiss Prime Site AG
Swiss Prime Site mit starken operativen Resultaten

Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR

MEDIENMITTEILUNG

Zug, 24. August 2023

• Fokussierung auf Immobiliengeschäft mit der Veräusserung von Wincasa und der Repositionierung des Jelmoli Hauses
• Anstieg der Mieterträge auf CHF 218.9 Mio. (plus 3.4% LfL) und Senkung des Leerstands auf 4.1%
• Swiss Prime Site Solutions mit Wachstum der Assets under Management von rund 6.5% auf CHF 8.2 Mrd. (CHF 7.7 Mrd. per Ende 2022)
• Erhöhung Gewinn ohne Neubewertungen auf CHF 298.9 Mio. (Vorjahr CHF 158.0 Mio.) mit Verkaufsgewinn von CHF 145.9 Mio. bei Wincasa
• Steigerung des inneren Werts (EPRA NTA) auf CHF 101.40 pro Aktie
• Operativer Cashflow, gemessen als Funds from Operations I (FFO I), mit CHF 2.01 pro Aktie nahezu stabil 
• Bestätigung der Guidance für das Geschäftsjahr 2023

Swiss Prime Site schliesst das 1. Halbjahr 2023 mit starken operativen Resultaten ab. Die Mieterträge stiegen auf vergleichbarer Basis (Like-for-Like, LfL) um 3.4% gegenüber dem Vorjahr. Dazu haben ein starker Vermietungsmarkt mit signifikanten Vermietungserfolgen und Indexanpassungen in den bestehenden Mietverträgen geführt. Das Asset Management steigerte die verwalteten Anlagen um rund 6.5% auf CHF 8.2 Mrd. Zusammen mit einer strikten Kostendisziplin blieb so der operative Cashflow (Funds from Operations, FFO I) trotz deutlich gestiegener Zinsbelastung nahezu konstant bei CHF 2.01 pro Aktie. Gestützt auf die aktuelle Marktvisibilität bestätigt Swiss Prime Site die für das Geschäftsjahr 2023 gesteckten Zielvorgaben mit einem stabilen FFO I und einem LTV unter 40%.

René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, kommentiert: «Ein aussergewöhnliches Halbjahr liegt hinter uns. Wir haben unser Geschäftsmodell mit der Repositionierung des Jelmoli-Hauses sowie dem Verkauf von Wincasa deutlich vereinfacht. Dies in einem anspruchsvollen Umfeld, in dem sich die Branche auf höhere Kapitalkosten sowie reduzierte Bewertungen einstellt. Umso wichtiger ist es, die Wertschöpfung dort zu leisten, wo wir Marktführer sind: dem Management und der Entwicklung von Immobilien – sei dies für unser eigenes Portfolio oder für Dritte. Wir erwarten, dass wir durch unsere Fokussierung noch handlungsstärker und effizienter werden. Insgesamt sind wir mit dem ersten Halbjahr zufrieden und zuversichtlich für den weiteren Verlauf des Jahres.»

Im Zuge des Verkaufs von Wincasa passt Swiss Prime Site die finanzielle Berichterstattung basierend auf IFRS 5 zum Halbjahr an. Wincasa wird als nicht fortgeführtes Geschäftsfeld separat ausgewiesen, die Vorjahre sind entsprechend adjustiert. Analog wird auch die Segmentberichterstattung der neuen Fokussierung angepasst und neu die beiden Segmente «Immobilien» und «Asset Management» ausgewiesen (bis Ende 2024 zusätzlich noch das Segment «Retail»).

Steigerung der Mieterträge und rekordtiefer Leerstand

Im ersten Halbjahr 2023 erreichte Swiss Prime Site einen Ertrag aus Vermietung von CHF 218.9 Mio. (+1.9% bzw. +3.4% Wachstum auf vergleichbarer Basis). Basis hierfür bildete der dank weiteren Vermietungserfolgen rekordtiefe Leerstand von 4.1% [4.3% Ende 2022]. Einen weiteren positiven Effekt auf die Mieterträge hatte der mit rund 90% hohe Indexierungsgrad der Mietflächen. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) bleibt mit 5.2 Jahren nahezu stabil.

Neubewertungen aufgrund höherer Diskontsätze

Die deutlich höheren Zinsen hatten Auswirkungen auf die angenommen Diskontierungssätze in den Modellen des externen Bewerters Wüest Partner. Der gemittelte nominale Diskontierungssatz erhöhte sich auf 3.93% per 30. Juni [3.72% Ende 2022]. Durch die höheren Neuvermietungen, die Indexierungen der Mieten sowie eine hohe Kostendisziplin wurden die negativen Bewertungseffekte aus dem Diskontierungssatz deutlich abgefedert. Insgesamt lag die Neubewertung des Immobilienportfolios bei CHF -98.8 Mio. [CHF +166.6 Mio. H1 2022]. Dies entspricht einer relativen Reduktion des Fair Value um -0.74% zum Jahresende 2022. Der Gesamtwert des Immobilienportfolios belief sich per Stichtag auf CHF 13.1 Mrd. und ist somit dank weiteren Investitionen in die Pipeline und den Bestand im Vergleich zum Jahresende stabil.

Robuster Transaktionsmarkt

Entgegen dem niedriger geschätzten Fair Value im Bestandsportfolio hat Swiss Prime Site bei den Verkäufen von non-core Immobilien signifikante Gewinne von rund 10% über dem Fair Value per Ende 2022 erzielt. Seit Jahresbeginn wurden insgesamt zehn Liegenschaften mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt CHF 148 Mio. veräussert; zwei davon nach dem Bilanzstichtag. Im Rahmen der Capital Recycling Strategie werden die Erlöse aus den Transaktionen in aktuelle Entwicklungsprojekte reinvestiert.

Geringeres Wachstum im Asset Management, aber Gewinnung von Marktanteilen

Das Marktumfeld im ersten Halbjahr war für das Geschäft der Swiss Prime Site Solutions, dem Asset Management Bereich, geprägt von einem verhaltenen Anlageappetit seitens der Investoren. Trotz attraktiver Akquisitionsmöglichkeiten konnten nicht alle Kapitalerhöhungen in der geplanten Höhe durchgeführt werden. Nichtsdestotrotz konnten die Assets under Management (AuM) um 6.5% auf CHF 8.2 Mrd. [CHF 7.7 Mrd. Ende 2022] gesteigert werden. Aufgrund der geringeren Emissionsvolumina sank der Ertrag aus Asset Management auf CHF 22.2 Mio. [CHF 27.2 Mio. H1 2022] und der EBIT erreichte CHF 11.3 Mio. [CHF 17.1 Mio.]. Entsprechend ging die EBIT-Marge auf 51.1% zurück [63.1%], wobei sich die Quote an wiederkehrenden Erträgen deutlich auf 78% [53%] erhöhte. Für das Gesamtjahr wird erwartet – in einem herausfordernden Marktumfeld – ein gutes Resultat zu erreichen.

Weiterhin strenge Kostenkontrolle

Der Immobilienaufwand reduzierte sich leicht, wobei im zweiten Halbjahr weitere Reduktionen erwartet werden. Beim sonstigen Betriebsaufwand, der um 15% zurückging, zeigen sich erste Effekte aus der Vereinfachung der Konzernstruktur. Demgegenüber erhöhte sich der Personalaufwand marginal durch die Internalisierung von Kompetenzen im Entwicklungsbereich. Swiss Prime Site geht aufgrund der Verschlankung der Konzernstruktur insgesamt von einem Einsparungspotenzial von rund 10% der operativen Kosten (exkl. Jelmoli) aus, was rund CHF 7.5 Mio. auf Jahresbasis entspricht. Die Effekte sollten ab 2024 voll zu Buche schlagen.

Sehr guter Finanzierungsmarkt, aber höhere Kosten

Im ersten Halbjahr hat Swiss Prime Site von ihren bestehenden Finanzierungsquellen Gebrauch gemacht und im Juni eine Wandelanleihe innerhalb des Green Finance Frameworks über CHF 275 Mio. zu attraktiven 1.625% begeben. Durch die höheren Basiszinsen auf den Neufinanzierungen, getrieben durch die Zinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB), stieg der netto Finanzaufwand im ersten Halbjahr 2023 auf CHF 28.1 Mio. [CHF 21.4 Mio. H1 2022]. Die durchschnittlichen Zinskosten belaufen sich aktuell auf 1.2% (+30 bps ggü. Ende 2022).

Gewinnsteigerung mit Wincasa-Verkauf

Der Gewinn ohne Neubewertungen erhöhte sich auf CHF 298.9 Mio. [CHF 158.0 Mio. H1 2022], stark beeinflusst vom realisierten Verkaufsgewinn in Höhe von CHF 145.9 Mio. bei Wincasa. Ohne diesen Einmaleffekt und adjustiert um die sonstigen Gewinne von Wincasa belief sich der Gewinn ohne Neubewertungen auf CHF 149.2 Mio. [CHF 152.6 Mio.; -2.2%]. Die leichte Reduktion ist dem höheren Finanzierungsaufwand und niedrigeren Erträge im Bereich Asset Management geschuldet, abgefedert durch höhere Mieterträge und tiefere Kosten im Immobilienbereich.

Stabiler FFO I und weiter sinkender LTV

Der FFO I (Operativer Cashflow vor Veräusserungseffekten) blieb mit CHF 2.01 pro Aktie [CHF 2.09 H1 2022] weitgehend stabil. Die leichte Reduktion ist primär durch den Wegfall des Beitrags von Wincasa ab Anfang Mai geschuldet. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 reduzierte sich der Verschuldungsgrad (LTV) des Immobilienportfolios weiter um rund 0.5 Prozentpunkte auf 39.7% [40.2% per 30. 6. 2022]; im Vergleich zum Jahresende 2022 bedeutet dies aufgrund der im 1. Halbjahr ausgezahlten Dividende eine leichte saisonale Erhöhung [38.8% Ende 2022]. Die durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals betrug per Stichtag stabile 4.8 Jahre [5.0 Jahre Ende 2022]. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr leicht auf CHF 101.40 (+ 0.6% ggü. H1 2022).

Bestätigung der Zielvorgaben für 2023

Das Management von Swiss Prime Site ist für das zweite Halbjahr unter den gegebenen Marktumständen positiv gestimmt und rechnet weiter mit höheren Mieterträgen und, trotz steigender Finanzierungskosten, einem stabilen FFO I.

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